ポイント
- シュミレーションの結果、住宅ローンを組んでマイホームを買う方が、賃貸に住んで投資に回すよりもお得に。
- ただ、前提条件次第で結果が変わることには注意が必要
こんばんは、Yukinosuke（@yukinosuke35）です。
今回は、私も愛読させていただいております広瀬隆雄さんの「Market Hack」（7月13日付け記事）にて紹介されていた「富のプロセスへの参加」の文末から、「株を買うくらいなら、まずマイホームを買いなさい。」というピーター・リンチの言葉が紹介されており、個人的にもなるほどそのとおりだなと思ったので、具体的にシュミレーションして確認してみました。
※ピーター・リンチ以外の有名人も、同じようなことを言っていたと思いますが思いだせません。。。
検討するパターンとしては、「マイホームをローンにて購入する場合」と「購入せずに賃貸＋投資（運用）した場合」の35年後の資産価値、節税額等を非常にざっくりですが見たいと思います。
◆マイホームをローンで購入する場合
例として、4000万円の物件を35年ローンで買うという場合を考えます。具体的な前提条件は次のとおりです。
- 年齢：30歳
- 年収：600万円
- 扶養：あり
- 物件価格：4,000万
- ローン金利：1.4％（フラット35）
- 返済期間：35年
- 頭金、ボーナス払い：なし
- その他、諸経費等は考えません。
この場合の毎月返済額と総返済額は、フラット35にてシュミレーションすると、次のようになります。
- 返済方法：元利均等型
- 毎月返済額：12.1万円
- 総返済額：5,062万円
（出所）フラット35より
住宅ローンを組む最大のメリットは、年末ローン残高の1％を10年間に渡り税額控除できる「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」が使えることです。
今回のケースでの住宅ローン控除額は以下の早見表を参考にすれば、約340万円となることがわかります。
※この金額が所得税等から還付されます。
その他、親等からの贈与等を受ける場合には、贈与税の特例制度などもありますが、ここでは簡単のために住宅ローン減税だけを考えることにします。
最終的に35年後の時点でみると、次のようになります。
- 資産：マイホーム 2000万円（ローン完済）※購入時（4000万円）の半額と想定
- 住宅ローン控除額：約340万円
つまり、35年後の65歳時点で、ローンを完済した2000万円の不動産を所有し、340万円の節税（還付）を受けたということになります。
次に、賃貸＋投資の場合を考えます。
◆賃貸＋iDeCoの場合
上記「マイホーム購入の場合」、毎月返済額は12.1万円なので、ここでは毎月の家賃額を10万円、残りの2.1万円を投資税制でとても優遇されているiDeCo（非課税）にて毎月積立投資すると考えます。まず、35年間の家賃の支払総額を計算すると、4200万円（10万円×12か月×35年）となります。
※途中の値上げ・値下げ、諸経費等は考慮していません。
次に、iDeCoですが、購入の場合と同じ条件で楽天証券サイトでシュミレーションすると次のとおりとなりました。
■iDeCo の諸条件
- 年収：600万円
- 毎月積立額：1.2万円
- 積立期間：30年
- 予想利回り：3％
■シュミレーション結果
結果をみると、節税額が約245万円（約150万円＋約94万円）、積立元金と運用益の合計は約1224万円となりました。
※なお、簡単のためにiDeCoの受給額はすべて非課税枠に収まると考えています。
なお、iDeCoは60歳までしか積立できないので、その後の65歳までの5年間については、税引き前利回り4％で運用ができたとし、その場合、約1224万円が最終的には約1432万円となったとしています。
つまり、賃貸＋iDeCo の65歳時点の資産等は、次にようになります。
- 資産：金融資産 約1432万円
- 節税額：245万円
それぞれを比較すると次にようになります。
■65歳時点でのローン購入と賃貸との差額
- 資産：ローン購入の方が、約568万円（2000万円ー1432万円）お得
- 節税額：ローン購入の方が、約95万円（340万円－245万円）お得
◆まとめ
今回の結果では、ローンを組んでマイホームを買う方が、賃貸に住んでその残額を投資に回すよりも、お得であることがわかりました。ただ、前提条件次第で結果が変わることには注意が必要で、例えば、iDeCoの商品については、今回は予想利回り3％と想定しましたが、実際にはもう少しパフォーマンスが優れるものもありますので、運用次第では35年後のマイホーム価格を超える可能性は大いにあると思います。
実際、米国株ETFのVTIでは、15年の年平均リターン（実績）は10％程度もあります。
（参考）楽天・全米株式インデックス・ファンド（楽天VTI）でつみたてNISAを開始
また、65歳時点のマイホーム価格は購入価格から50％減の約2000万円としましたが、今後さらなる人口減が想定されるなかで、東京都市部以外では50％以上の減少も普通にあり得ると思います。
さらに、今回は考えませんでしたが、実際には物価変動（インフレ）や自然災害、65歳以降の生活費なども考慮して、シュミレーションする必要があると思います。
いずれにしても、株式投資については多分にリターンが読めないところがありますが、税制が手厚く優遇されている住宅ローンであれば、確実に節税・還元分は読めますので、「株を買うくらいなら、まずマイホームを買いなさい。」というのは真にそのとおりではないでしょうか。
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